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房地產進入白銀時代

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房地產進入白銀時代

 

2014/6/18 中國網

 

房地產市場不會崩盤,黃金時代已經過去,進入白銀時代。

 

黃金時代伴隨著廣義貨幣發行量的大幅上升,十年內貨幣發行量擴大5倍,房地產均價大致上漲5倍。未來房地產市場進入白銀時代,貨幣大規模發行的可能性不大,但貨幣購買力隱性縮水,依然支撐著房地產的底盤,隨著預期的模糊,以及房產信息聯網等利空消息的出臺,房地產市場出現區域性與結構性分化。

 

區域性分化已經十分明顯,不同城市的房地產預期有天壤之別,鄂爾多斯、溫州等地承受房價下降的痛苦,鄭東新區、保定等城市開發商則數錢到手軟。

 

資源集聚城市房地產受剛性支撐,因此一線城市與區域性核心城市,仍然是房地產安全墊最厚的地方。另一些城市則受益于高鐵時代,導致城市地位急劇提升,如鄭州與武漢,因地利之便高鐵時代的地理中心,航空時的樞紐,成為國內重要經濟引擎。大城市周邊的一些小城鎮則受益于城市群概念,與大城市軌交半小時,迅速融入大城市經濟圈,房價大幅提升。保定3月、5月房價環比漲速位居全國第一,就是拜京津冀一體化、北京資源外溢所賜。根據保定市住建局的數據,去年,當地共辦理商品房預售合同登記備案14786套,今年31日至24日就辦理了3474套,不到一個月的備案數量相當于去年的近四分之一。另一個小鎮昆山,無論是產業還是文化,已經與上海越來越緊密。

 

從英國的工業化進程看,除了倫敦以外,以貿易帶動的沿海城市與重要工業城市,是發展的核心城市,而巴黎與東京則是法國、日本高鐵行業的受惠城市。中國同樣如此,沒有具有全國影響力的支柱產業,沒有便捷的軌道交通的小城市,不可能成為城鎮化過程中的受惠城市。

 

人口與資金逃離的城市,單純靠能源或者中低端制造業,實體經濟發展不濟,如果此前房地產發展過于激進、民間金融杠桿過長,房地產市場不是已經崩潰,就是處于崩潰的邊緣。

 

以鄂爾多斯為例?!吨袊洕芸?/span>20129月報道,據鄂爾多斯市政府提供的數據,2011年前11個月,鄂爾多斯市新開工1005.9萬平方米住宅,加上前兩年的續建項目,共有2225.3萬平方米。鄂爾多斯房價從高位迅速回落到3000元上下,此前鄂爾多斯最貴的房子單價曾經高達2/平,鄂爾多斯成交量大幅下挫七成。鄂爾多斯房價,只有跌到民間的真金白銀浮出水面,投資者破產的破產,清算的清算,而當地人擁有無貸款房屋、價格低到再也不愿意出手售房時,才算進入真正的底部。

 

中國各個城市情況大不相同,沒有適用于全國的統一的鐵律。溫州、鄂爾多斯、常州等地房價下降,不會引發交易量上升,但資源、人才、權力集中的大城市剛好相反,房地產價格下跌將引發交易量大幅反彈。讓北京、上海市中心的房價下跌三分之一,再放開戶籍與入學限制,當地的房地產成交量一定會像火箭般竄升。

 

房地產結構性分化暗流涌動,一些開發商早已開始轉型,而另一些開發商在住宅與商業物業中苦苦掙扎,最后不得不出售公司資產保衛家庭財富。

 

單純讓人居住、讓人購物的住宅地產、商業地產顯現頹勢,住宅的剛性需求與改善型需求隱現玻璃天花板。高凈值的富裕投資者減少對房地產的投資,大批進城的新居民,需要一個長期的財富積累過程,才能形成新的購買力。商業物業則受到電商、同業競爭的巨大沖擊,寫字樓在到處建新區、企業動輒圈地自建的中小城市,簡直是在往脖子上套絞索。

 

房地產的新引擎就是將房地產與稀缺資源結合,以房地產之殼裝載其他稀缺資源。華夏幸福以房地產裝完整的產業鏈,而萬達正在進行基因改良,越來越多地注重與旅游與文化,注重城市中居民的完美休閑與體驗。

 

所謂旅游地產,就是在日常生活之外在家庭再開一個窗口,這個窗口提供的是平常大都市中難得一見的休閑體驗,是笙歌曼舞、小橋流水、綠樹成蔭,是仰頭即風景。無論是現在還是今年幾十年,中國最稀缺的是教育、養老等服務業,房地產與這些稀缺服務業的結合,綻放出奇葩。房屋成交低迷時,城市學區房與高檔養老院逆勢堅挺。房地產開發商轉型,他們不僅要建房、建城,甚至提供完備的服務職能,設置學校、醫院、環境等,轉型為特色服務商,跨過這一步,房地產開發商將能立于不敗之地。

 

      未來,影響中國房地產市場最大的因素是貨幣、稅收,而目前房地產正在轉型、分化,在艱難中找準白銀時代的方向。

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