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經濟師:中國樓價遠稱不上高 開發商不會降價清售

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·盡管不少指標均顯示,中國的房地產市場出現放緩,我們并不認為中國的樓市將會崩盤,目前中國樓市正經歷著周期性的放緩。近期房地產投資的放緩,與固定資產投資減緩的整體趨勢是保持一致的。

·中國大型開發商和上市的開發商都有能力應對本輪的樓市場放緩。這也意味著開發商不太可能降價來清售那些尚未售出的房屋。此外,中國的房價與家庭收入之比也仍保持合理水平。

·只要城鎮化的進程持續,中國對于房地產的需求將繼續保持上升的趨勢。盡管房地產投資增長可能顯著放緩,但正在建設中的房屋面積未來幾年將繼續增加,并將在2020年達到頂峰。

中國市場流動性報告

中國央行近期對國家開發銀行發放再貸款3,000億元,用于推進棚戶改造。這一舉措被視為央行在可預見的未來將維持寬松貨幣政策。

本周圖表:中國的房地產市場存在內部差異:房地產投資增長較快但人口增長緩慢的城市,所面臨的樓價下行的壓力最大。

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中國的樓價經歷了去年的雙位數增長之后,今年以來房地產市場的發展出現了波折。在過去幾個月中,各線城市的新房銷售出現了顯著的下降,未售新房的庫存也從去年第四季度以來出現了顯著的上升。

二手房市場的增長也出現了放緩。主要反映房價走勢的中原二手房指數顯示,2014年以來,一線城市的二手房價格同比出現了下跌,其中,北京的二手房價格從2013年初就開始出現了同比下滑。

盡管所有指標均顯示,中國的房地產市場出現了放緩,我們認為這并不意味著中國的樓市即將崩盤。我們認為,中國的房地產市場正經歷著周期性放緩,這在過去的幾個經濟周期中都曾出現過,也是正常的現象。只要中國繼續推進城鎮化,中國的住房建設在未來幾十年中仍然有很大的發展空間。由于房地產市場受到很大程度上受到限購政策、信貸收緊以及其它宏觀經濟政策的影響,中國的樓價的波動性因此很強。我們也相信,以下的因素不足以將使得中國的房地產市場出現崩盤。

首先,也是最明顯的,中國的房屋限購政策在39個城市中仍然在推行。這39個城市包括了70個大中城市中絕大部分的一二線城市,這也使得目前的市場價格并不能反映這些城市真實的供求狀況。此外,這39個城市中的一些中西部地區的二線和省會城市本不應該實施限購,因為它們的樓價相對較低且樓價的可負擔性較高。對這些中部和西部城市,應該放松限購政策。

如果地方政府逐步放松限購政策,被抑制的需求將被釋放,房地產市場因此將獲得支持。樓價的下調,加上限購政策的放松,在未來幾個月中將吸引大批潛在買家入市。

各個城市的房地產市場將各自發展。一線和大部分二線城市的樓價將可能基本保持平穩,由于第一季度新房銷售疲弱,這些城市的未售新房庫存相當于12-15個月的銷售量。但是,如果新房銷售回彈到歷史平均水平,目前的未售新房將以更快的速度去庫存。在某些三線城市,去庫存化的過程可能會比較艱難,特別是溫州(未售新房庫存相當于42.5個月的銷售量),茂名(32.5個月)和丹東(32個月)。

第二,值得注意的是,中國房地產市場的周期性非常強。在過去十年中,中國的房地產市場出現了兩個明顯且完整的周期:第一個是從2007年到2009年中,第二個是從2009年中至2012年中。目前正在進行中的這個周期從2012年中開始,并在去年年尾達到了頂峰,目前開始出現了下行。因此我們認為,不需過分擔心目前房地產市場下行的趨勢。就像股票價格一樣,樓價在迅速上升之后出現下降是必定的也是必需的。

目前房地產投資的放緩,與固定資產投資整體出現放緩的狀況是一致的,這也反映出政府推進經濟結構調整的政策意圖。從這個角度來看,房地產投資的減速并不是由于市場缺乏信心,這與全球金融危機時樓市需求突然大跌的情況不同。隨著投資下降,未來樓市的供給也會隨之下跌,從而對樓價起到支持的作用。

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第三,中國樓市供給對于需求狀況變化的反應非常迅速。隨著房屋銷售放緩,2014年第一季度新開工住房面積也出現了顯著下降。開發商也放慢了買地的速度,所持有的土地儲備也在非常低的水平。所有這些都進一步印證了我們的觀點,中國的房地產市場已經適應了周期性的調整,開發商也會根據周期的變化來積極主動調整供給。2014年06月04日 07:23,來源:財經網

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